Условие задачи
Между ООО «Феникс» и ООО «Инвестор» был заключен договор аренды здания склада сроком на 2 года. В течение 6 месяцев ООО «Феникс» не вносило арендную плату, в связи с чем ООО «Инвестор» обратился в суд с требованием взыскать с ответчика сумму задолженности и проценты за пользование чужими денежными средствами. В отзыве на исковое заявление ООО «Феникс» указало, что данный договор подлежит государственной регистрации, в отсутствие которой является незаключенным, что исключает внесение какой-либо платы по договору.
1. Раскройте содержание института государственной регистрации недвижимости. Укажите орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости.
2. Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? Подлежит ли государственной регистрации рассматриваемый договор аренды? Как вы считаете, какими политико-правовыми основаниями руководствовался законодатель, когда закреплял необходимость государственной регистрации той или иной сделки (в частности долгосрочного договора аренды) с недвижимостью?
3. Каковы правовые последствия несоблюдения требования об осуществлении государственной регистрации сделок с недвижимостью? При ответе на вопрос примите во внимание содержание ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, а также разъяснение, данное по этому вопросу в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» в сравнении с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
Оцените аргумент ООО «Феникс». Предложите способы защиты нарушенных прав ООО «Инвестор
Ответ
1.Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, прав...
