Условие задачи
ООО «Феникс» является собственником офисного здания, расположенного в г. Москве. Основной вид деятельности ООО - сдача нежилых помещений арендаторам под офисы. В декабря 2016 года, ввиду переизбытка предложения аренды площадей в г. Москве, наполненность помещений ООО «Феникс» арендаторами сократилась до 50%. В этой связи менеджмент ООО «Феникс» реализовал рекламную акцию – при заключении договора аренды сроком 5 лет и более до 1 марта 2017 года офисного помещения площади свыше 100 кв. м. арендная плата составляет 10 000 р/кв м в год, что примерно на 5000 рублей ниже арендной ставки за офисные площади в указанном районе на офисы аналогичной категории. На рекламное предложение откликнулось в том числе и ООО «Айлэнд», заключив с ООО «Феникс» 01 февраля 2017 г. договор аренды 4 помещений офисного центра, общей площадью 180 кв. м. За 10 месяцев 2017 года ООО «Айлэнд» полностью рассчиталась с арендодателем, перечислив ему 1 500 000 рублей, а за 6 месяцев 2018 года перечислено арендодателю 900 000 рублей. Основной вид деятельности ООО «Айлэнд» - поставка продуктов питания. В сентябре 2018 года ООО «Айлэнд» столкнулось с тем, что часть его контрагентов расторгла договоры с ним, в результате чего ООО «Айлэнд» обрело признаки банкротства, невозможность производить расчеты со своими кредиторами ввиду отсутствия средств на расчетном счете.
В этой связи директор ООО «Айлэнд» написал письмо руководителю ООО «Феникс», в котором указывал, что ввиду расторжения рядя договоров и наличия признаков банкротства ООО «Айлэнд» увольняет часть сотрудников и в этой связи желает досрочно расторгнуть договор аренды, срок действия которого истекает 1 февраля 2022 года, с 1 ноября 2018 года, предложив произвести окончательный расчет, доплатив за 4 месяцев еще 720 000 рублей, с полным освобождением офисных площадей к 1 ноября 2018 года.
В ответном письме руководитель ООО «Феникс» указал, что финансовое положение ООО «Айлэнд» его не волнует, более того, договор аренды заключен на срок 5 лет, прошел государственную регистрацию, в силу чего ООО «Айлэнд» должно придерживаться условий ранее заключенного договор и не позднее января 2019 года должно будет произвести полный расчет за 2018 год, а в дальнейшем осуществлять оплату за пользование офисными площадями до момента истечения срока договора.
Офисные помещения ООО «Айлэнд» были освобождены в ноябре 2018 года, после чего ООО «Айлэнд» предъявило иск к ООО «Феникс» с исковым требованием о досрочном расторжении договора аренды. В обосновании иска указывалось, что фактическое прекращение пользования арендованным имуществом уже произошло, в силу чего нет оснований для начисления задолженности.
Вопросы: есть ли правовые основания для удовлетворения иска ООО «Айлэнд»?
Есть ли правовые основания для отказа в иске?
Для ответа на указанные вопросы вопрос изучите ч.3 ст. 307; 393 – 1 ;ч. 1 и ч. 2 ст. 451; ст. 606; 609; 610; 620 ГК РФ, а также правовые позиций судебных инстанций, в частности Определение Высшего арбитражного суда РФ от 27.06.2014 № ВАС-7797/14, а также Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.03.2014 г. по делу № А40-57293/13.
Имеются ли противоречия между вышеуказанными нормами и правоприменительными актами? Если да, то укажите в какой части.
Ответ
В рассматриваемом случае договор был заключен на определенный срок (на пять лет), поскольку это было указано в условиях договора.
ГК РФ определяет односторонний отказ от исполнения договора как право одной из сторон уведомить другую сторону об отказе от сделки в полном объеме или в определенной части (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ[1]). При этом
ст. 310 ГК РФ[2] запрещает односторонний отказ от обязательств. Исключение из этого правило только одно право на отказ от исполнения договора в части и (или) в полном объеме предусмотрено законом.
При этом, ФЗ О несостоятельности (банкротстве)[3] не содержит полож...
