Условие задачи
Имеется объект коммерческой недвижимости общей площадью 3 500 кв.м., из которых полезная площадь, реально сдаваемая в аренду, составляет 90%. Рыночные ставки на помещения подобного типа составляют от 300 руб. до 500 руб. за кв.м. Предполагается, что 3/4 площадей будут сданы, и 1 месяц в году помещения будут простаивать. Расходы владельца складываются из следующих статей:
- коммунальные платежи – 115 000 руб. в месяц;
- налог на имущество – 375 000 руб. в год;
- текущий ремонт – 70 000 руб. за квартал;
- заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 120 000 руб. в месяц;
- обслуживание долга по ипотечному кредиту –100 000 руб. в квартал;
Предприятие находится на упрощенной системе налогообложения 6% с доходов. Ставка доходности по инвестициям составляет 15%, возврат капитала осуществляется по методу Ринга (экономический срок жизни здания – 50 лет). Инфляция по аренде недвижимости составляет примерно 5% в год. Требуется оценить стоимость объекта доходным подходом.
Ответ
Потенциальный валовый доход это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов:
где S площадь, сдаваемая в аренду;
Са арендная ставка за 1 м2.
Сдаваемая в аренду площадь равна:
