Условие задачи
Для расчета стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода оценки в качестве объекта недвижимости используется объект, который территориально расположен в городе N, текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом 14-этажный (шесть парадных), имеющий две девятиэтажные секции по бокам (четыре парадных).
В настоящем расчете оценка земельного участка не производится в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов. Следует отметить, что не всегда можно правильно оценить возможности земельного участка для оцениваемого объекта, так как не всегда он может являться наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного земельного участка.
Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.
Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (У11ВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве».
Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Такой расчет представлен в табл.
Расчет стоимости основных строительных материалов но зданию
Заработная плата рабочих берется в размере 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов — 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются но базе стоимости общестроительных работ — 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. Процент прочих работ и затрат составляет 30% и считается от стоимости объекта.
Рассчитать восстановительную стоимость здания
Оценить износ здания
Определить интегральный коэффициент износа
Определить восстановительную стоимость здания с учетом износа
Ответ
Учитывая среднерыночную цену каждого вида материалов, рассчитаем в таблице общую стоимость основных строительных материалов:
Рассчитаем восстановительную стоимость здания, используя заданные в условии нормы расхода затрат относительно затрат на материалы:
