Условие:
I. Оценивается потенциальный валовой доход.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки:
ПВД = S х Ca, (2)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Ca – арендная ставка за 1 м2.
Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и прочих факторов.
II. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:
ДВД = ПВД – Потери (3)
III. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы, для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
IV. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. ЧОД определяется по формуле:
ЧОД = ДВД - Операционные расходы (4)
V. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения:
- метод кумулятивного построения;
- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
- метод прямой капитализации.
Номер варианта 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Площадь объекта, м2 1800 2500 4100 2300 3800 2600 4500 3500 2700 3100
Арендная ставка в мес., руб./м2 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 2000 1100 1550
Потери, % от ПВД 9 8 10 15 11 12 13 14 7 6
Операционные расходы, в т.ч.
условно-постоянные расходы, % от ДВД 14 15 16 12 19 21 18 17 20 19
условно-переменные расходы, % от ДВД 36 33 35 41 40 38 42 43 37 42
расходы на замещение, % от ДВД 2 3 5 4 2 5 4 8 7 2
Условия инвестирования:
Величина инвестиций, тыс. р. 16800 20400 18300 18800 22400 27500 28100 31200 19900 21600
срок, лет 4 5 7 6 8 9 7 10 6 4
ставка дохода на инвестиции, % 15 20 15 20 18 20 15 15 18 20
ставка реинвестирования, % 6 8 6 8 6 6 6 6 8 6
вариант 4