Условие задачи
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Ответ
Премия за низкую ликвидность определяется по формуле:
p2=r*Tэксп
где Тэксп срок экспозиции;
р2 = 8 * 3 / 12 = 2%
Ставка доходности на собственный капитал представляется в виде:
re = rf + p1 + p2 + p3 , где
rf - безрисковая ставка дохода, %;
p1 - премия за риск вложения в недвижимость, %;
p2 - премия за низкую ликвидность недвижимости, %;
p3 - премия за инвестиционный менеджмент, %.
re = 8 + 1,5 + 2,0 + 1,5 = 13%.
