Условие задачи
ООО «СМУ-9» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Еще на этапе строительства ООО «СМУ-9» дало рекламу о сдаче в аренду нежилых помещений по окончании строительства. ИП Странсберг увидел рекламу и заключил с ООО «СМУ-9» договор аренды будущего торгового помещения, так как имел намерения открыть магазин в соответствующем районе. Однако после сдачи дома в эксплуатацию, когда Странсберг потребовал от ООО «СМУ-9» предоставить ему доступ в помещение для проведения ремонтных работ, ему было отказано. Выяснилось, что спорное помещение позже было сдано в аренду другому арендатору.
Странсберг обратился в суд с иском о понуждении арендодателя к передаче помещения, а также о выплате неустойки за нарушение условий договора аренды. Возражая против иска, ООО «СМУ-9» заявило о том, что договор аренды со Странсбергом является незаключенным, так как предметом аренды может быть только индивидуально-определенная вещь, а на момент заключения договора с Стремовым данной вещи не существовало. Кроме того, арендодатель не может быть понужден к передаче помещения Стремову, так как новый арендатор уже занял помещение и пользуется им.
Решите спор. Может ли выступать в качестве объекта аренды недвижимость, которая будет создана в будущем? Известны ли вам позиции высших судов по этому вопросу? Изменится ли решение, если другой арендатор еще не пользуется спорным помещением?
Ответ
В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды указано, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В соответствии с п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" право...
