Условие задачи
Инвестору сделали предложение приобрести офисное здание полезной площадью 15 тысяч кв. метров. На момент предложения оно сдается в аренду единственному арендатору. Ежегодная абсолютная величина чистой арендной платы рассчитывается исходя из ставки 14 д. е. за 1 кв. м в год и выплачивается авансом. Срок аренды истекает через 4 года. Арендатор уведомил хозяина, что в конце срока он освободит помещение.
По мнению оценщика, после отъезда арендатора лучшим и наиболее эффективным использованием здания, будет его перемоделирование под три офисных секции площадью по 5 тысяч кв. метров каждая. Есть основания полагать, что в этом случке все секции можно будет сдать в аренду за 22 д.е. кв. метр в течение пятого года. Перемоделирование здания обойдется в 25 тысяч д.е. и планируется его осуществить в течение полугода пятого года, В оставшиеся шесть месяцев оно будет занято арендаторами в среднем на одну треть. Постоянные расходы должны составить 50 тысяч д.е. за год. Операционные расходы 15 % от годовых расчетных поступлений. В течение шестого года ожидается, что пустовать будет только одна секция. Ставка арендной платы 22 д.е. за 1 кв. метр. Постоянные расходы 55 тысяч д.е. и операционные расходы 15 % от годовых рентных платежей.
Ожидается, что с 7 по 10 год заполняемость возрастет до 90 %. Арендная ставка за 1 кв. метр составит:
7-ой год - 23 д. е.
8-ой год - 24 д. е.
9-ый год - 25 д. е.
0-ый год - 26 д. е.
Постоянные расходы будет возрастать на 5 тысяч д.е. ежегодно, начиная с 7-го года. Доля операционных расходов останется прежней. Ставка дисконтирования дохода на первые четыре года установлена в размере 9 %. С пятого по 10 год 10 %. Для остаточной стоимости объекта ставка дисконта принята 11 %.
По мнению оценщика, через 10 лет данное здание можно будет продать не меньше, чем за 4 млн. д.е.
Требуется рассчитать стоимость данного объекта
Ответ
Произведем расчет денежных потоков по проекту.
Расчет денежного потока первой части прогнозного периода (аренда единственным арендатором).
Доход = 15 000 м2 * 14 $ = 210 000 $ * 4 года = 840 000 $
Расчет денежного потока второй части прогнозного периода (после перемоделирования здания).
Доход 5-й год = 15 000 м2 / 3 = 5 000 м3 * 22 $ * 0,5 года = 55 000 $
Доход 6-й год = 15 000 м2 / 3 * 2 * 22 $ = 220 000 $
Доход 7-й год = 15 000 м2 * 90% * 23 $ = 310 500 $
Доход 8-й год = 15 000 м2 * 90% * 24 $ = 324 000 $
Доход 9-й год 15 000 м2 * 90% * 25 $ = 337 500 $
Доход 10-й год = 15 000 м2 * 90% * 26 $ = 351...
