Условие задачи
Арбитражный суд взыскал с индивидуального предпринимателя Доверчивых в пользу ЗАО «Разряд» 123 млн руб., составляющих стоимость полученных, но не оплаченных товаров. Решение вступило в законную силу.
На стадии исполнительного производства судебный пристав-исполнитель обнаружил, что на банковском счете Доверчивых денежные средства отсутствуют, доходами он не располагает. Выяснилось, что у Доверчивых имеется только следующее имущество: земельный участок площадью 2 га из состава земель поселений, на котором разбит английский регулярный парк с прудами, лабиринтом, зверинцем и жилым домом площадью 700 кв. м, в котором проживал Доверчивых, а также земельный участок площадью 0,75 га, предоставленный муниципальным образованием в аренду Доверчивых на три года для строительства на нем торгово-развлекательного комплекса, с построенным на нем фундаментом здания торгово-развлекательного комплекса.
Пристав-исполнитель наложил арест на все обнаруженное имущество должника и поручил его продажу с публичных торгов специализированной организации, управомоченной на организацию торгов по продаже арестованного имущества. РФФИ отказался продавать с торгов жилой дом Доверчивых, сообщив приставу-исполнителю, что его продажа противоречит закону, С публичных торгов был продан земельный участок Доверчивых, принадлежащее ему право аренды земельного участка, а также фундамент здания недостроенного торгово-развлекательного комплекса.
Вернувшийся с курорта, Доверчивых обратился в суд с иском о признании недействительными сделок купли-продажи всех этих объектов и о признании его права собственности на указанные объекты. Истец утверждал, что на земельный участок нельзя обращать взыскание по той причине, что на нем расположен дом, не выставленный на торги и оставшийся в его собственности. По мнению Доверчивых, лишившись права на участок, он лишился возможности использовать этот участок для размещения и использования своего дома. Доверчивых полагал, что договор купли-продажи права аренды также недействителен, поскольку право аренды нельзя продать отдельно от обязанностей, возложенных на арендатора, в том числе по уплате арендных платежей, целевому использованию участка и др.
В соответствии со ст. 391 ГК арендодатель (муниципальное образование) не давал своего согласия на перевод долга арендатора на другое лицо. Договор купли-продажи недостроенного фундамента недействителен потому, что право собственности Доверчивых на фундамент не было зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без регистрации права собственности на объект недвижимости нельзя было осуществлять его продажу. Довод ответчика о том, что до государственной регистрации, от которой Доверчивых уклоняется, фундамент надо рассматривать как движимое имущество (совокупность строительных материалов), истец счел надуманным. Доверчивых обращал внимание суда на то, что здание, частью которого является фундамент, находится в процессе строительства. Поэтому, утверждал он, оно является предметом не вещных, а обязательственных отношений, возникших из договора подряда на капитальное строительство. Следовательно, право на фундамент, который является лишь частью здания, не подлежит регистрации, и без регистрации фундамент не может быть продан с публичных торгов.
Владеет ли Доверчивых правом на недвижимое имущество, которое может быть реализовано?
Ответ
Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекс Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не заве...
