Условие задачи
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
Ответ
В первую очередь рассчитаем премию за низкую ликвидность исходя из безрисковой ставки и срока экспозиции аналогичных объектов на рынке:
Далее определим требуемую норму доходности:
8+1,5+1,5+2=13%
Затем рассчитаем коэффициент капитализации по формуле:
