Условие:
Индивидуальный предприниматель Вениаминов, владелец небольшой типографии, заключил договор аренды нежилого помещения с ООО «Бизнес-Центр» сроком на три года. В договоре содержался следующий пункт (п. 4.5):
«Арендатор имеет право произвести за свой счет неотделимые улучшения арендованного помещения. По истечении срока аренды стоимость таких улучшений подлежит возмещению Арендодателем, если иное не будет согласовано сторонами дополнительно».
В течение первого года аренды Вениаминов, предварительно устно обсудив с менеджером бизнес-центра свои планы, произвел дорогостоящий ремонт: заменил старую электропроводку на новую, более мощную, установил промышленную систему вентиляции и кондиционирования, а также заменил деревянные оконные рамы на пластиковые. Общая стоимость работ и материалов составила значительную сумму, подтвержденную чеками и договорами подряда.
За два месяца до истечения срока договора аренды Вениаминов направил ООО «Бизнес-Центр» официальное письмо с уведомлением о предстоящем прекращении договора и просьбой согласовать порядок возмещения ему стоимости неотделимых улучшений согласно п. 4.5 договора.
В ответ ООО «Бизнес-Центр» заявило, что ничего возмещать не будет. В своем письме арендодатель сослался на ту же фразу в п. 4.5: «...если иное не будет согласовано сторонами дополнительно». По мнению юристов бизнес-центра, эта формулировка означает, что для получения права на возмещение арендатор должен был до начала работ заключить с арендодателем дополнительное соглашение, в котором бы прямо фиксировалось согласие на возмещение. Поскольку такого соглашения заключено не было, значит, стороны «согласовали иное», а именно — отказ от возмещения по умолчанию.
Вениаминов, считая, что его обманули, подал иск в арбитражный суд с требованием взыскать с ООО «Бизнес-Центр» полную стоимость произведенных улучшений.
Главный правовой вопрос: Как следует толковать фразу «если иное не будет согласовано сторонами дополнительно»? Устанавливает ли она правило, действующее по умолчанию (возмещение есть), или же она требует обязательного заключения дополнительного соглашения для возникновения права на возмещение?
