Условие:
Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Весна» (далее – ООО «Весна») в лице генерального директора Гусева заключило с индивидуальным предпринимателем Петровым договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. Помещение, расположенное в цокольном этаже жилого дома в г. Казани, передавалось для использования под склад продуктов питания. Договор был подписан в простой письменной форме, передача помещения оформлена актом приема-передачи.
Через три месяца после начала аренды в помещении произошла авария системы водоснабжения (прорвало трубу холодного водоснабжения, находящуюся внутри помещения). В результате аварии был поврежден товар (продукты), принадлежащий ООО «Весна», на сумму 450 000 рублей. Согласно акту осмотра, составленному с участием управляющей компании, причиной аварии явился износ трубы, которая не менялась с момента постройки здания (более 30 лет).
Арендодатель Петров отказался возмещать убытки, заявив, что: 1) договор аренды заключен на срок менее года, поэтому он является незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию; 2) помещение было передано по акту без замечаний, и арендатор обязан его содержать; 3) ответственность за случайную гибель имущества (товара) несет его собственник.
ООО «Весна» приостановило оплату аренды до возмещения убытков и обратилось к юристу за разъяснениями. Арендодатель Петров, в свою очередь, потребовал расторжения договора и выселения в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд.
1. Действительность договора. Является ли договор аренды нежилого помещения, заключенный на 11 месяцев, незаключенным из-за отсутствия государственной регистрации? Каковы правила регистрации договоров аренды недвижимости в зависимости от срока?
2. Распределение обязанностей по содержанию. Кто (арендодатель или арендатор) несет ответственность за ущерб, причиненный аварией системы водоснабжения, вызванной износом труб? Входит ли в обязанности арендатора замена старых труб (капитальный ремонт)?
3. Право на удержание и убытки. Вправе ли ООО «Весна» удержать сумму убытков (450 000 рублей) из арендной платы без решения суда? Каков порядок реализации такого права?
4. Расторжение договора. Имеются ли основания для расторжения договора по требованию арендодателя Петрова, если ООО «Весна» приостановило платежи в связи с аварией?
